Vuokraustoiminnasta ansaitut tulot ovat saajalleen veronalaista pääomatuloa, joten ne tulee ilmoittaa verottajalle. Kaikki vuokrauksesta syntyneet menot voidaan vähentää verotettavasta tulosta.

Vuokratuloa syntyy, kun oman tai hallinnassaan olevan esineen käyttöoikeuden luovuttaa toiselle henkilölle rahaa tai rahanarvoista etuutta vastaan. Veronmaksajain Keskusliiton lakiasian johtajan Vesa Korpelan mukaan pienetkin vuokratulot on ilmoitettava verottajalle. Saaduista vuokratuloista tai etuuden arvosta on maksettava 30 prosentin pääomatulovero. 30 000 euroa ylittävältä pääomatulon osalta vero kipuaa 34 prosenttiin.

Ennen veron laskemista verotettavasta pääomatulosta vähennetään kaikki vuokraustoiminnasta syntyneet kulut. Niitä ovat esimerkiksi sijoitusasuntoa koskevat vastikkeet, vuosikorjaukset ja asunnon markkinoinnista aiheutuneet kulut.

Tarkkana vähennysten kanssa

Vuokratuloista tehtävät vähennykset kohdistetaan sille kalenterivuodelle, jona ne on maksettu. Vuokrattavan omaisuuden hankinnasta aiheutuneita kuluja ei voi kuitenkaan vähentää kerralla vaan vähennykset tehdään vuosittaisina poistoina. Verottajan sivuilta saat lisätietoa, miten vuokran määrä vaikuttaa vähennyksiin.

– Poistojen määrä riippuu omaisuuslajista. Esimerkiksi rakennuksissa vuotuinen poisto on neljä prosenttia ostohinnan poistamattomasta osasta, koneissa ja kalustoista 25 prosenttia ja huviveneissä 10 prosenttia hankintahinnasta. Jos vuokrattava kohde on osittain omassa käytössä, poistoja ja vähennyksiä voi tehdä vain siltä osalta, kun kohde on vuokrattuna, Korpela muistuttaa.

Vuosittaiset poistot koskevat myös asuinhuoneistojen perusparannusremontteja, kuten parvekelasien asentamista ja remontteja, joissa keittiö tai kylpyhuone siirretään toiseen paikkaan. Asunnon perusparannusremonttien kustannuksista voidaan vähentää vuosittain 10 prosenttia.

– Vuokrattavan osakehuoneiston hankintakuluja ei voi kuitenkaan vähentää vuotuisina poistoina, sillä asunto-osakkeen hankinta nähdään arvopaperikauppana. Hankintameno voidaan vähentää vasta asunto-osaketta myytäessä, Korpela kertoo.

Kirjaa vuokratulot aina veroilmoitukseen

Vuokraustoiminnasta saatu kokonaistulo tai -tappio kirjataan aina verottajan toimittamaan esitäytettyyn veroilmoitukseen. Samaan könttäsummaan lasketaan myös mahdolliset omaisuuden myynnistä aiheutuneet luovutusvoitot tai –tappiot sekä muut pääomatulot.

Kaikista vuokrattavista kohteista täytetään myös erillinen liitelomake, joka toimitetaan verottajalle veroilmoituksen yhteydessä. Esimerkiksi vuokrattavaa osakehuoneistoa koskevat tiedot ilmoitetaan liitelomakkeella 7H ja vuokrattavaa kiinteistöä koskevat tiedot lomakkeella 7K.

– Kaikista vuokrattavasta kohteista saadut vuokratulot ja niihin kohdistuvat kulut on ilmoitettava omalla lomakkeellaan. Jos kohteen omistaa yhdessä puolison tai jonkun muun henkilön kanssa, ilmoitukseen kirjataan oma osuus vuokrauskohteen tuloista ja menoista, Korpela opastaa.

Vuokratoiminnasta syntyneitä kulukuitteja ei toimiteta verottajalle, mutta ne tulee säilyttää kuuden vuoden ajan. Näin verottaja voi halutessaan tarkastaa kulujen todenmukaisuuden. Vuokrattavaa kohdetta koskevat tositteet on fiksua pitää jemmassa koko kohteen omistusajan, jotta kulut, joita ei ole voinut vähentää vuokratuloista,  voidaan vähentää myynnin yhteydessä mahdollisesti saatavasta luovutusvoitosta.

Jos vuokraustoiminta on hieman suurempaa, tuloista ja menoista tulee pitää myös kirjaa.

–Muistiinpanovelvollisuus syntyy, jos vuokrattavana on esimerkiksi useampia asuntoja. Tulot ja menot pitäisi kirjata ylös kronologisessa järjestyksessä. Kirjanpitoa helpottaa, kun vuokratuloja ja -menoja varten on oma tilinsä, jota ei käytetä muun rahaliikenteen hoitamiseen, Korpela vinkkaa.

Veroprosentin korotus tai ennakkoverot

Jos vuokratulot jäävät vähennysten jälkeen alle 7000 euron, pääomatulovero voidaan ottaa huomioon ennakonpidätysprosenttia palkka- tai eläketulosta laskettaessa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että henkilökohtaisessa verokortissa olevaa veroprosenttia korotetaan maksettavan pääomatuloveron mukaisesti. Pääomatuloveron vaikutuksen veroprosenttiin voi laskea Verohallinnon verkkosivuilla olevalla laskurilla. Verovelvollinen voi hankkia uuden verokortin korotetulla veroprosentilla Verohallinnon verkkosivuilta, mutta muuttuneen veroprosentin voi ilmoittaa myös suoraan työnantajalle.

Kun vuokratulot ovat vähennysten jälkeen yli 7000 euroa, vuokratuloista maksetaan ennakkoveroa.

– Aloittaessaan vuokraustoiminnan verovelvollinen voi pyytää ennakonpidätystä korotettavaksi tai ennakkoveroja arvioidun vuokratulon perusteella. Se ei kuitenkaan ole välttämätöntä. Jos vuokratuloa ei ole otettu huomioon ennakkoverotuksessa, tulee vero maksettavaksi jäännösverona, Korpela sanoo.

Vuokraustoiminnan tultua verottajan tietoon, otetaan vuokratulot huomioon ennakkoverotuksessa viran puolesta.

Milloin vuokrauksesta tulee yritystoimintaa?

Verottaja ei katso pienimuotoista vuokraustoimintaa liiketoiminnaksi. Tilanne voi kuitenkin muuttua, jos yksityishenkilön harjoittama vuokraustoiminta kasvaa suureksi. Korpelan mukaan verovelvollisella on kuitenkin hyvät mahdollisuudet vaikuttaa siihen, tulkitaanko vuokraustoiminta liiketoiminnaksi.

– Ei ole olemassa selkeää rajaa, jonka ylittyessä verottaja katsoo vuokraustoiminnan liiketoiminnaksi. Toimintaa pidetään kuitenkin ammattimaisena, jos vuokraustoimintaa varten on hankittu toimitilat, palkattu henkilöstöä ja tehty suuria investointeja, Korpela sanoo.

Erityisesti asuntojen tavanomaista vuokraustoimintaa ei kovin helposti katsota yritystoiminnaksi. Korpela kuitenkin huomauttaa, että kalustettujen huoneistojen lyhytaikainen vuokraustoiminta saatetaan tulkita majoitustoiminnaksi.

– Pääasiassa omassa käytössä olevan kalustetun asunnon pienimuotoista vuokrausta ei tuloverotuksen näkökulmasta pidetä liiketoimintana. Tilanne on toinen, jos vuokrattavia asuntoja on useita ja vuokranantaja vastaa esimerkiksi lakanoiden vaihtamisesta. Arvonlisäveron näkökulmasta verottaja on puolestaan linjannut, että vähintään kahta vapaa-ajankiinteistöä lyhytaikaisesti vuokraava voi hakeutua arvonlisäverovelvolliseksi, Korpela toteaa.

Lisätietoa Verohallinnon sivuilta: Vuokratulot

Teksti: Tuomas Lehtonen
Kuva: 123rf

Tämä artikkeli on kirjoitettu syyskuussa 2017 sillä hetkellä voimassa olevan tiedon mukaan. Ajankohtaiset tiedot sekä vastaukset mahdollisiin lisäkysymyksiin saat verottajalta.