Lain mukaan vuokralaisella ei ole oikeutta tehdä muutos- tai korjaustöitä vuokratussa tilassa ilman vuokranantajan lupaa. Pienestä pintaremontista voidaan kuitenkin sopia vuokranantajan ja vuokralaisen kesken hyvässä hengessä ja sopuisasti. 

Moni luulee, että maalaus ja tapetointi eivät ole muutos- tai korjaustöitä vaan kuuluvat sisustuksellisiin elementteihin.

- Sisustusohjelmista on luotu harhan siitä, että maalata tai tapetoida voi mielin määrin myös vuokra-asunnossa. Näin ei kuitenkaan ole. Maalaus ja tapetointi ovat luvanvaraisia töitä, toteaa Anne Viita, Vuokralaiset VKL ry:n toiminnanjohtaja.

Mikäli vuokralainen tekee muutos- tai korjaustöitä ilman vuokranantajan lupaa, voi vuokralaiselle syntyä vahingonkorvausvastuu. Näin asian määrittelee AHVL eli laki asuinhuoneiston vuokrauksesta. 

Muutostöistä on siis sovittava vuokralaisen ja vuokranantajan kesken. Viidan mukaan on syytä sopia kirjallisesti kuka tekee muutostyön tai hankkii ja päättää materiaalit. Viime aikoina työnjako on ollut se, että vuokralainen tekee ja vuokranantaja kustantaa ja päättää materiaalit sekä valvoo.

- Asioista on syytä sopia paitsi sopuisasti mutta myös tarkasti: Epäselvässä tilanteessa voi käydä niin, että valvojana oleva vuokranantaja luulee maalin värin olevan valkoinen, mutta vuokralainen pitääkin vihreästä. 

Normaalia kulumista

Vuokrasopimukseen voidaan tehdä lisäys, että huoneistossa voidaan vuokranantajan luvalla tehdä muutostöitä, mutta vuokrasuhteen päättyessä asunto täytyy palauttaa vuokrausajan alkutilanteen tasalle. Tämä voi tarkoittaa esimerkiksi seinien maalaamista takaisin maalarinvalkoiseksi. Viita muistuttaa, että luvatta tai huonosti tehty remontti on pahimmillaan vuokrasopimuksen purkuperuste. 

- Vaikka remontti olisikin hyvin tehty ja esimerkiksi jopa nostaisi asunnon mahdollista myyntihintaa, tilanne on armoton. 

Myös kiinteiden kalusteiden vaihtaminen tai uusien kalusteiden asentaminen on huoneenvuokralain mukaan muutos- ja korjaustöitä. Vuokralainen voi huoneiston hyvin hoitamisen lisäksi huolehtia tavallisesta asumisesta, johon kuuluu muun muassa taulut ja verhot.

- Vuokralaisella on kuitenkin oltava tietotaito siitä mitä, mihin ja millä kiinnittää. Kiviseinään tarkoitetulla poralla ei voi rouhia Cyproc-seinään reikää, Viita muistuttaa. 

Mikäli vuokranantaja kieltää taulujen ripustamisen seinäkiinnikkeeseen, pitää hänellä on peruste sille miksi näin ei voi tehdä. 

Kun vuokranantajan lupa ei riitä

Vaikka muutostöihin olisikin jo vuokranantajan lupa, ei asunnossa voi remontoida mielin määrin. Vastaan tulee nimittäin asunto-osakeyhtiölainsäädäntö: vuokranantaja ei voi antaa vuokralaiselle isompia pintaremonttioikeuksia kuin hänellä itsellä on osakkaana. 

- Osakkaan luvalla vuokralainen ei siis voi aloittaa kylpyhuoneremonttia, vaan siihen vaaditaan asunto-osakeyhtiön lupa. 

Viita nostaa mielenkiintoisen esimerkin turvalukon asentamisesta. Turvalukko ja ovisilmä kuuluvat periaatteessa tavallisen asumisen elementteihin, mutta asentaminen ei olekaan itsestään selvyys. Ulkopuolelta ovi kuuluu taloyhtiön vastuulle, sisäpuoli asukasvastuulle. 

- Jos vuokra-asunto sijaitsee jugend-talossa tai vanhassa talossa jossa rappukäytävä on suojeltu, turvalukkoa tai ovi  ei saisi asentaa. Lähtökohtaisesti olisi kyllä hyvä jos asukas saisi niin ikään suojella kotiaan ja itseään.

Muutosta ilmassa

Viita myöntää, että vuokranantajien skaala on melkoinen. Edelleen löytyy vuokranantajia jotka eivät hyväksy minkäänlaisia muutostöitä. 

- Vuokranantajat tietävät liiankin hyvin, että heillä on oikeus ja valta päättää asioista. Siitä pidetään kiinni jopa jääräpäisesti. Taustalla on myös ajatus siitä, että tämä on kelvannut näin edellisillekin ja aina tulee joku jolle vuokra-asunto kelpaa sellaisenaan. 

Muutoksen viisari on kuitenkin Viidan iloksi värähtänyt. Toiminnanjohtaja toteaa, että yhä isompi osa vuokranantajista ottaa ilolla vastaan vuokralaisen joka haluaa tehdä asunnosta itselleen kodin. 

- Ajatusta siitä, että vuokralainen haluaa tehdä pintaremonttia, arvostetaan aivan eri tavalla kuin vaikkapa kymmenen vuotta sitten. Vuokra-asuntoa voidaan jopa mainostaa remontoijan unelma-asuntona. 

Syynä kahtiajakautuneeseen vuokranantajien näkemyseroon Viita näkee AHVL:n. Laki määrittelee vuokralaisen ja vuokranantajan suhdetta, ja on ikäänsä nähden poikkeuksellisen joustava ja antaa paljon sopimusmahdollisuuksia.

Kyseisen lain mukaan sovittavia asioita ja yksityiskohtia on paljon: 

”Mikäli vuokralainen on vuokranantajan luvalla suorittanut huoneiston arvoa kohottavia muutos- tai korjaustöitä, on vuokranantajan korvattava ne siten kuin vuokralaisen kanssa on sovittu.”

”Jos remontista sopimisen yhteydessä ei ole sovittu kulujen korvaamisesta mitään, saattaa vuokralaisella vuokrasuhteen päättyessä olla oikeus kohtuulliseen korvaukseen huoneiston arvoa olennaisesti kohottavista muutos- ja korjaustöistä.”

”Vuokralaisen tulee sovittuna ajankohtana antaa vuokranantajalle ja tarvittaessa taloyhtiön valvojalle mahdollisuus tulla tarkastamaan tehtyjä muutos- tai korjaustöitä.”

Kaikista yksityiskohdista vuokralainen ei aina ole tietoinen, ja tähän Viita toivoisi avoimuutta, puolin ja toisin. Vuokralaisen olisi hyvä heittää ilmoille ajatuksia jotka palvelevat molempia osapuolia. 

- Vuokranantajalta vaaditaan tänä päivänä yhä enemmän neuvottelutaitoa ja psykologista silmää. Varsinkin jos haluaa pitkän vuokrasopimuksen. 

Mistä kyse?

Tavanomainen kuluminen

Vuokralainen ei vastaa asuinhuoneiston tavanomaisesta kulumisesta ellei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu. 

Tavanomaisella kulumisella tarkoitetaan vuokra-asunnon normaalia, ajan myötä tapahtuvaa kulumista,

jollaista on esimerkiksi asunnon pintojen ikääntyminen. 

On luonnollista, että asumisesta jää ajan kuluessa asuntoon jälkiä. 

Vuokranantaja ei voi edellyttää, että asunto olisi vuokrasuhteen alussa ja lopussa täsmälleen samassa kunnossa.

Tavanomaisen kulumisen arviointiin vaikuttaa myös se, millaisesta materiaalista on kysymys: 

- Mikäli asunnossa käytetty materiaali on ominaisuuksiltaan sellaista, että siihen jää poikkeuksellisen helposti jälkiä, voidaan melko runsaidenkin jälkien katsoa olevan tavanomaista kulumista. 

- Vuokranantajan voidaan katsoa tällaisen materiaalin valitessaan ottaneen riskin siitä, että kulumajälkiä tulee helposti.

Mikä on tavanomaista kulumista?

- tavanomaisena kulumisena voidaan pitää sellaisia vaurioita, jotka ovat syntyneet vähitellen

- vuokralainen ei ole velvollinen paikkaamaan, maalaamaan tai muutoin peittämään näin aiheutuneita

reikiä tai muita jälkiä.

- vuokralaisen on kuitenkin kiinnityksiä tehdessään otettava huomioon erilaiset seinämateriaalit, jotta kiinnitykset olisivat siistejä ja turvallisia. Kiinnitykset on tehtävä kullekin seinämateriaalille oikealla tavalla.

- peilien, taulujen tai lamppujen seinään kiinnittämisestä aiheutuneet jäljet

- huonekalujen ja tekstiilien aiheuttamat varjostumat lattioilla ja seinillä

- kylpyhuoneen ja keittiön kaapistojen, vaatekaappien ja vesikalusteiden (altaat, WC-istuin) ikääntymisestä johtuva kuluminen tai siitä seuraava korjaus- tai uusimistarve.

Mikä ei ole tavanomaista kulumista?

- mikäli vaurio on syntynyt siksi, että esimerkiksi pintamateriaalia on käsitelty väärin tai on laiminlyöty oikea

hoito, ei syntynyttä vauriota voi pitää tavanomaisena kulumisena, vaikka se olisi syntynyt pitkänkin

ajan kuluessa.

- tavanomaisena kulumisena ei voida pitää esimerkiksi naarmuja, jotka ovat syntyneet siitä, että huonekaluja on siirretty vetämällä pitkin lattiaa. Asunnon huolellinen hoito edellyttää, että huonekaluja siirrettäessä niitä nostetaan tai siirtämisessä käytetään apuna vaikkapa mattoa.

- isot kolhut, naarmut tai piirtelyjäljet lattiapinnoilla tai tapeteissa sekä kotieläinten aiheuttamat raapiutumat eivät ole tavanomaista kulumista. Niiden voidaan katsoa kuuluvan vuokralaisen korvattaviksi.

- kiinteiden kalusteiden pinnoissa olevat piirtelyt, naarmut tai värijäljet eivät ole tavanomaista kulumista.

Tavanomaisena kulumisena ei myöskään pidetä kalusteiden rikkoontumista (esimerkiksi pesualtaan halkeaminen, ovien kolhiintuminen

Vuokrasopimuksen aika

Mitä lyhyemmästä vuokrasuhteesta on kysymys, sitä vähemmän sen aikana on asuntoon saanut tulla

jälkiä. Pitkän vuokrasuhteen päättyessä jälkiä on hyväksyttävä enemmän. Kymmeniä vuosia kestäneen vuokrasuhteen päättyessä asunnossa on yleensä remontin tarvetta normaalin kulumisen johdosta.

Lähde: Vuokralaiset VKL ry:n tietopankki

Velvollisuus ja vastuu

Vuokralainen on velvollinen hoitamaan asuntoa huolellisesti (AHVL, 481/1995).

Vuokranantaja on yleensä vastuussa asunnon kunnosta ja kunnossapidosta.

Hyvä vuokratapa

Luo pohjan toimivalle vuokrasuhteelle.

Ohjeistuksen on koonnut vuokralaisia, vuokranantajia, välittäjiä ja isännöintiä edustavat järjestöt.

Tarkoituksena edesauttaa ongelmattoman ja toimivan huoneenvuokrasuhteen luomisessa.

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat ennaltaehkäistä ongelmia sopimalla etukäteen toimintatavoista. 

Muutostyöesimerkit

Muutostöistä, jotka voivat vaikuttaa esimerkiksi rakenteisiin tai eristyksiin on ilmoitettava asunto-osakeyhtiölle. Rakenteisiin vaikuttava muutostyö on muovimaton vaihtaminen laminaattiin, sillä se saattaa vaikuttaa äänieristyksiin.

Myös turvalukon, ovisilmä, murtosuojaraudan, varmuusketjun tai muun murtosuojan asentaminen asunnon ulko-oveen edellyttää sekä vuokranantajan lupaa. Asennuksesta tulee ilmoittaa myös asunto-osakeyhtiölle. 

Vuokraa tarvikkeet remonttiin

Teksti: Outi Suoranta

Kuvat: 123rf